GE-KdU: Schlüssiges Konzept und Mittelwerte aus dem Mietenspiegel

1. Zunächst mal zu den möglichen Änderungen im Aufbau. Die Fragenkomplexe sind doch zu sehr miteinander verwoben, dass sie sich in der von mir beschriebenen Weise trennen lassen würden. Das hat im Wesentlichen mit einer nicht ganz einheitlichen Rechtsprechung zu tun. In ähnlicher Weise hat dies das Bundessozialgericht in einem Urteil selbst erkannt, und fordert vom Bundesgesetzgeber eine bundeseinheitliche Regelung, die nach § 27 SGB II möglich sei. Ob dies der Weisheit letzter Schluss ist, bezweifeln viele Experten, da die Wohnungsmärkte doch regional sehr unterschiedlich sind. Das wird hier auch so gesehen. Also bleibt es zunächst bei dem Versuch etwas Licht ins Dunkel der Regelungen zu bringen, die sich Stadt/IAG für Gelsenkirchen ausgeguckt haben und ob sie im Lichte der Rechtsprechung von LSG NRW und BSG rechtlich haltbare Fassung bewahren können oder sich als unhaltbar in Teilen in Luft auflösen.

2. Ich darf jetzt schon darauf hinweisen, dass es demnächst auch eine Übersicht über die im Zuge des Inkrafttretens des SGB II mit 01.01.2005 von der Stadt/IAG angegebenen Angemessenheitsobergrenzen geben wird. Sie werden im Nachgang Teil einer kurzen historischen Analyse der Situation auf dem Gelsenkirchener Wohnungsmarkt sein.

Angemessene Unterkunftskosten

Der Begriff der angemessenen Kosten der Unterkunft bezieht sich auf die Miete einer einfachen Wohnung. Daraus hat die Stadt Gelsenkirchen/Jobcenter IAG abgeleitet, dass es sich hierbei als Obergrenze um die Baujahrsgruppen IV und V (gebaut bis 1965 und modernisiert) handeln kann.

Dem ist mit Rückgriff auf die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG) so ohne Weiteres nicht zuzustimmen. Abzustellen ist auf einfache Wohnungen jeden Alters;  d.h. es ist keine Beschränkung auf eine Errichtungsphase zulässig. (BSG v. 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R, Ziff. 28 – Berlin – ; BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R, Ziff. 21)

Der Angemessenheitsobergrenzwert ermittelt sich auf vielfältige Weise.

Das BSG bevorzugt Schlüssige Konzepte der Grundsicherungsträger oder  Qualifizierte Mietenspiegel. Aus den lassen sich Mittelwerte ableiten.

Am Ende muss das Ganze praktikabel sein.

Wenn man, angenommen es sei rechtlich zulässig, im Fall des Gelsenkirchener Mietenspiegels für den Basiswert die Summe der Spalten I bis IX, geteilt durch 9 nimmt, ergäben sich für Gelsenkirchen als Wohnungsmarkt insgesamt (die Bueraner werden sicher nicht einverstanden sein) folgende Mittelwerte:

ab 2008:   4,89 €/qm (44 :9)                                   [Stadt/IAG:  (IV + V)          4,63 € ]
ab 2012:   4,94 €/qm  (44,50 : 9)                           [Stadt/IAG:  (IV + V)          4,78 €]

Wie man sieht, sind damit immer noch nur einfache Wohnungen ( – auch der Gruppe V – ) erfasst; die ja insgesamt bis 5,34 €/qm reicht. Selbst modernisierte Wohnungen der Gruppe I waren mit der Obergrenze der Stadt bislang ausgeschlossen, wenn die 4,63 €/qm als bisher von Stadt/IAG festgelegte Angemessenheitsgrenze überschritten werden, da diese Gruppe bis 4,84 €/qm ihren äußeren Rahmen hat. Die Stadt/IAG-Obergrenzberechnung des Mietenspiegels 2012 mit den Gruppen IV und V würde heute 4,78 € ergeben. Also würden selbst modernisierte Wohnungen des Baujahrs bis 1948 (der Gruppe I) damit nicht angemessen sein können. Oder noch deutlicher. Die Baujahrsgruppe III (bis 1956) hat einen Rahmen bis 5,06 €/qm. Auch hier könnten viele Wohnungen aus dem Mietrahmen von Stadt/IAG herausfallen. Diese gibt es aber laut Mietenspiegel; sie werden tatsächlich zu diesem Mietpreis bewohnt. Das deutet die praktische Sinnwidrigkeit dieser städtischen Obergrenzwertfestsetzung an, die das Bewohnen in derartigen Wohnungen in der Tabelle als unangemessen ausweist. Das mutet in der Lebenspraxis der Bürger der Stadt doch sehr lebensfremd an.

Qualifizierter Mietenspiegel und Schlüssiges Konzept

Ohne Qualifizierten Mietenspiegel – wie in Gelsenkirchen – ist der BSG-Forderung nach einem Schlüssigen Konzept der Vorzug zu geben. Wie das aussehen könnte, hat wohl noch niemand von den Betroffenen in der Stadt gehört und gesehen. Möglicherweise gibt es keins. Die laufenden Verfahren vor dem LSG NRW könnten etwas mehr dazu in Erfahrung bringen. Jedoch ist das LSG NRW dafür bekannt, eigene Rechtsmaßstäbe zu haben, die mit dem eines Schlüssigen Konzepts des BSG nicht unbedingt kompatibel sind. Die LSG-Urteile dürften demnach vom BSG dem bisherigen Kenntnisstand entsprechend wohl anders beurteilt werden. Dazu kann man aber erst dann mehr sagen, wenn man weiß, wie diese Entscheidungen des LSG NRW aussehen. Vielleicht überraschen uns die Kammerrichter ja mal mit einer BSG-konformen Entscheidung. Insofern zum Schlüssigen Konzept erst später mehr. Zurzeit nur so viel: Die Stadt scheint bislang keines zu haben. Das wurde mit dem obigen Beispiel, wonach eine modernisierte Wohnung der Gruppe I aus dem Angemessenheitsrahmen fallen kann, ansatzweise deutlich.

Zwischenfazit

Mit meiner Annahme einer Mittelwertberechnung des gesamten Mietenspiegels 2012 stehen 4,94 €/qm für 50 qm ab dem 01.07.2012 auf dem Zettel. Das BSG würde das möglicherweise ablehnen. Denn: „ wegen der Besonderheiten von Mietspiegeln erfüllt die Bildung eines arithmetischen Mittelwertes die Anforderungen an ein mathematisch-statistisch nachvollziehbares Konzept regelmäßig nicht.“, sagt es 2011 in der Duisburg-Entscheidung.

Mit der – auf jeden Fall rechtswidrigen Baujahrsklassenberechnung – der Stadt/IAG wären es 4,78 €/qm.

Da wir in Gelsenkirchen keinen Qualifizierten Mietenspiegel haben und auch kein nachvollziehbares Konzept für Gelsenkirchen kennen, nehmen wir also nur mal an, 4,78 oder 4,94 €/qm wären als Wert in Ordnung.

Die Frage wäre dann noch: Brutto oder Netto?

Rechtlich gesehen geht beides. (BSG v. 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R – Ziff. 26; BSG v. 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R – Ziff. 18)   Nur eine Bruttowarmmietgrenze ist nicht zulässig. (BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R- Ziff. 29)

In Gelsenkirchen haben sich Stadt/IAG auf den Mietenspiegel und damit auf Nettomieten ohne Betriebskosten gestützt. Das macht Sinn, weil der Mietenspiegel alle vier Jahre aktuelle Werte bringt; und die Betriebskosten ein doch mehr oder weniger auf die einzelne Wohnung bezogenes, individuelles Kriterium darstellen. Das hat sich gerade am Beispiel der Ablehnung des IAG wegen zu geringer Betriebskosten im „Gelsenkirchener Betriebskosten-Fall“ gezeigt.

Zunächst aber noch mal zurück zu den Grundlagen. Natürlich müssen Netto mit Netto und Brutto mit Brutto verglichen werden. Denn: Wenn wie in Gelsenkirchen, die angemessene Mietobergrenze – letztlich – als Bruttoobergrenze angegeben wird, dann kann man schon mal durcheinander kommen. Die Bruttoobergrenze wurde bis 01.07.2012 bei einer Nettokaltmiete von 4,63 €/qm und 45 qm mit 267,75 € angegeben. Das ergibt eine Nettokaltmiete von 208,35 € und mithin Betriebskosten von 59,40 €: also 1,32 €/qm. Sobald eine der vier anhängigen Klagen von dem LSG NRW von den Richtern unter die Lupe genommen wird, werden diese staunen. Denn wie sagten sie erst kürzlich:

Keiner der seit 2005 erstellten Mietspiegel für Nordrhein-Westfalen weist einen geringeren Wert als 1,65 EUR/qm aus.” (Landessozialgericht NRW, vom 15.03.2012 in dem Verfahren –  L 19 AS 1618/11 B)

Zurück zum aktuellen Betriebskosten-Fall. Das Jobcenter IAG hat die Betriebskosten als zu gering bewertet. Nach Ansicht von RA. Tiefenbacher konnte die Wohnung möglicherweise insgesamt jedoch noch angemessen sein. Es gilt ja das Produkt und nicht die einzelnen Teile als Angemessenheitsobergrenze. Da wir über die Nettokaltmiete aber im vorliegenden Einfall konkret nichts wissen, gehen wir erst mal davon aus, dass das Jobcenter IAG bei den Betriebskosten (zusammen mit der Nettokaltmietgrenze) einer rechtlichen Prüfungspflicht nachgekommen ist. Diese könnte sie mit BSG-Entscheidung auferlegt bekommen haben. (BSG v. 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R – )

Betriebskosten-Prüfpflicht des IAG und Lokale Nebenkostenübersichten

Im Terminbericht zur BSG-Entscheidung steht zur Prüfpflicht folgendes: „Zur Ermittlung der abstrakt angemessenen Unterkunftskosten sind neben der Nettokaltmiete die „kalten Betriebskosten“, allerdings unter Rückgriff auf lokale Übersichten, einzubeziehen.“ Das Gericht verweist jedoch in seinem Urteil allein auf § 556 BGB. (Rn 34) Für einen Hinweis auf die Notwendigkeit von lokalen Nebenkostenübersichten scheint das zunächst nicht ganz auszureichen. Schaut man jedoch in die Regelung, erkennt man in Absatz 2 die gesetzliche Forderung zur Vereinbarung von „angemessenen“ Betriebskosten. Der Vermieter darf keine unangemessenen Betriebskosten vereinbaren. Was nicht mehr angemessen ist, muss das Jobcenter im Prüffall für den lokalen Wohnungsmarkt im Überblick festhalten. Es hat sich auf seine eigene Festsetzung berufen. Ob diese stimmt, sollte ebenfalls in einem Schlüssigen Konzept nachvollziehbar dargelegt werden. Insoweit kann der Hinweis des Mietervereins, RA. Tiefenbacher, dahingehend verstanden werden, die Schlüssigkeit insgesamt darzulegen.

Der ersatzweise Rückgriff auf Zahlen professioneller Wohnungsunternehmen, so Mallotki, da diese ihre Nebenkosten sehr konsequent umlegen, ist denkbar. Dann aber kommt auch der Mieterverein mit RA. Tiefenbacher als Experte durchaus in Frage.

Informationspflicht der Öffentlichkeit und notwendige Recherchen

Das IAG hat im Nachgang zum „Betriebskosten-Fall“ im Hinblick auf die Information der Bürger noch Erklärungsrückstand. Wieso hat es bei den Experten des Mietervereins nicht nachgefragt? Gibt es keine Zusammenarbeit mehr mit der Stadt/IAG und dem Mieterverein in streitbaren Einzelfällen?

Es wird Zeit, dass eine der vier Klagen, die vor dem Landessozialgericht NRW in Essen anhängig sind, Klarheit in das Dunkel des Gelsenkirchener Angemessenheits-Wirrwarr  bringt. Dazu gehört natürlich auch die Frage, wie man die Angemessenheitsgrenze abstrakt näher bestimmt, in dem man auch auf die Situation der verfügbaren Wohnungen in der Stadt schaut! Das wird das Thema des nächsten Artikels sein.

Joachim Sombetzki

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